По оценкам компании Jones Lang LaSalle, общий объем прямых инвестиций в недвижимость составил во II квартале 2008 года 32 млрд. евро, что на 14% меньше, чем в I квартале. За первую половину 2008 года этот показатель достиг 69 млрд. евро, что на 44% ниже, чем в тот же период 2007 года.
На долю традиционных лидеров, Великобритании, Германии и Франции, обычно занимающих на этом рынке около двух третей общего объема сделок, пришлось чуть больше половины рыночной активности. Суммарный объем сделок для этих стран упал в первой половине года до 35 млрд. евро (на 60% по сравнению с тем же периодом прошлого года). Доля Великобритании составила во II квартале приблизительно 8 млрд. евро против 9 млрд. евро в I квартале 2008 года.
Тони Хоррелл, глава европейского департамента по
финансовым рынкам и инвестициям компании Jones Lang LaSalle, следующим образом прокомментировал эти результаты: “Продолжающийся дефицит ликвидности на рынках долговых обязательств ограничивает количество крупных сделок и размер инвестиционных портфелей. Вследствие этого мы ожидаем, что общий объем сделок окажется в 2008 году примерно на 45% ниже, чем в прошлом году, когда он составил 244 млрд. евро. С другой стороны, в процессе адаптации к изменениям в рыночной конъюнктуре в регионе периодически появляются отдельные возможности для инвестиций. Эти процессы еще не приняли трансграничный характер; они возникают вследствие потребности инвесторов в рефинансировании или рекапитализации холдингов под влиянием финансовой обстановки. Мы ожидаем, что во второй половине года вырастет число сделок, заключаемых по такого рода причинам”.
Некоторые из менее крупных рынков, такие как Бельгия, Финляндия, Нидерланды, Испания и Швеция, оказались более устойчивыми и увеличили свою долю на европейском рынке, заключив целый ряд значительных портфельных и корпоративных сделок. Устояли и рынки Центральной и Восточной Европы, общий объем инвестиционных сделок на которых составил в первой половине 2008 года 4 млрд. евро, в особенности за счет по-прежнему сильного российского рынка.
Трансграничные инвестиции в первой половине года вновь составили почти 60% от общей инвестиционной активности, что отвечает наметившейся в последние годы тенденции. При этом наблюдаются признаки оживления активности на внутренних рынках, особенно в Бельгии, Нидерландах и Швеции, где доля трансграничных сделок упала ниже 50% от общего объема сделок.
В то время как банковский сектор продолжает испытывать сильный недостаток ликвидности, выводя из игры многих инвесторов, снижая число крупных сделок и приводя к сдвигу в сторону продажи единичных активов, все же остается определенная масса капитала для вложения на рынках Европы. В этом году открытые и закрытые германские фонды уже инвестировали свыше 600 млн. евро на лондонском рынке и ведут активные переговоры с участниками других европейских рынков. Присутствуют на рынках и богатые наличностью инвесторы с Ближнего Востока, более заинтересованные в сделках на уровне компаний, чем в выборочных приобретениях отдельных активов.
В период между летом прошлого года и I кварталом 2008 года ставки минимальной доходности выросли в среднем на 60 базисных пунктов в офисном и торговом секторе и более умеренно, на 30 базисных пунктов – в секторе складских помещений. Последние данные указывают на дальнейший рост ставок во II квартале в целом примерно на 25 базисных пунктов по всем секторам. Это соответствует снижению капитальной стоимости приблизительно на 10-15% с прошлого лета, что в некоторых случаях смягчается ростом арендной платы. Тем не менее отсутствие деловой активности во II квартале указывает на то, что для возвращения на рынок большего числа инвесторов потребуется дальнейшее снижение доходности.
Характеризуя перспективы второй половины года, глава отдела исследований рынков Европы компании Jones Lang LaSalle Найджел Робертс отметил: “По мере того, как последствия финансового кризиса начнут сказываться на реальном секторе экономики, еще сильнее подрывая доверие инвесторов, мы ожидаем увидеть во второй половине года отчетливые признаки ослабления рынков аренды под влиянием давления на базисные внерыночные факторы”.
Тони Хоррелл заключил: “На всех рынках и секторах будет происходить дальнейшая коррекция цен по мере того, как инвесторы станут уделять все большее внимание сравнительному соотношению цен на разных рынках. Офисный сектор будет оставаться под воздействием финансового кризиса и ослабления экономики. В торговом секторе мы ожидаем, что в краткосрочной перспективе коррекции цен в наибольшей степени подвергнутся крупные лоты, особенно торговые центры. В отличие от них, сектор складских помещений со сравнительно более высокой доходностью выглядит более устойчивым, при условии, что экономика выстоит”.
